2020年度の税制改正により、これまで節税スキームとして広く活用されてきた海外不動産所得の損益通算が認められなくなりました。
この記事では、損益通算の仕組みと税制改正による節税への影響について解説しています。
海外不動産所得の損益通算に代わるおすすめの節税スキームも紹介しているので、合わせて参考にしてみてください。
証券外務員 / ファミリービジネスアドバイザー
この記事の監修担当者：櫻井浩介
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2020年度の税制改正大綱で海外不動産所得の損益通算が不可に
これまでの税制では、海外不動産投資で赤字が発生した場合に、日本での所得と損益通算することが可能でした。
しかし2020年度の税制改正大綱で損益通算に関連する内容が変更され、減価償却費の計上が認められなくなったのです。
まずは、税制改正大綱の詳しい内容と、なぜ損益通算ができなくなったのか、その背景について見ていきましょう。
税制改正大綱の概要
2020年度の税制改正大綱では、海外不動産所得の損益通算に関して以下のようにまとめられています。
個人が、令和３年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。
引用元：
要約すると、2021年度以降の確定申告において、海外不動産の減価償却費を用いた赤字申告（損益通算）ができなくなるということです。
またこの改正によって不利益を被る投資家への措置として、物件を売却した際の譲渡益から減価償却費相当を減額できるという内容も記載されています。
損益通算とは？節税との関係性
そもそも損益通算とは、各所得金額の計算上生じた損失を他の所得から差し引くことで、赤字と黒字を相殺する仕組みを指します。
現在損益通算が認められている所得は、不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4種類。
これらの所得で赤字となった場合に、給与所得などと相殺して課税額を減らすことで節税を行うのです。
海外不動産も不動産所得に含まれるため、これまで節税対策として利用されてきました。
ではなぜ、国内の不動産ではなく国外の不動産が人気を集めていたのでしょうか。
それは、日本と海外（主にアメリカ）では不動産に対する価値の持たせ方に大きな違いがあるからです。
日本は土地が狭いことから建物よりも土地の方に価値があり、不動産の全体価格の内、建物の割合は20％程度しかありません。
一方アメリカは土地よりも建物に対する価値が大きく、不動産の全体価格の内80％近くを占めています。
減価償却が認められているのは建物の部分のみであるため、アメリカの不動産を所有した方が大きな金額を減価償却できるのです。
また日本の場合、耐用年数を過ぎた物件に対する価値が著しく低下するという特徴もあります。
アメリカでは中古物件でも高く売れるケースが多く、出口戦略を考えるうえでもメリットのある手法だったと言えます。
損益通算の方法と具体例
実際に、海外不動産所得を損益通算するための計算方法を見ていきましょう。
日本の税制では、木造建物の法定耐用年数が「22年」と定められており、新築物件を購入した場合は22年間にわたって定額で減価償却を行うことが定められています。
一方、築22年以上の建物については、法定耐用年数の20％の期間で減価償却を行う“簡便法”が用いられます。
簡便法の詳しい計算式は以下の通り。
| 法定耐用年数の一部を経過した場合 | （法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20％ |
|---|---|
| 法定耐用年数の全部を経過した場合 | 法定耐用年数×20％ |
例えばアメリカで築25年の建物を1億円（土地価格2,000万円・建物価格8,000万円）で購入した場合、耐用年数は「22年×20％＝4.4年」となります。
8,000万円を4年間にわたって減価償却するため、年間あたりの減価償却費は2,000万円です。
家賃収入が年間500万円と仮定すると、差し引きで1,500万円の赤字となり、これを給与所得などと損益通算することで課税額を抑えるという仕組みでした。
しかし、今後はこの損益通算が認められなくなるため、家賃収入の500万円と給与所得の全額に対して課税が行われます。
海外不動産所得の損益通算を使って節税を行ってきた投資家にとって、今回の税制改正は大きな痛手となりました。
海外不動産所得の損益通算が封じられた背景
今回の税制改正の背景には、家賃収入や物件売却での利益獲得よりも、節税を目的として海外不動産投資を行う投資家が急増したことが挙げられます。
これに対して会計検査院は、「日本の減価償却の特例を海外不動産に利用することは合理的ではない」と問題視。
度重なる指摘を受け、ついに今回の税制改正で封じ込めが行われたのです。
またこの改正は新たに海外不動産を購入した場合だけでなく、すでに所有している海外不動産に対しても適用されるのがポイント。
現在海外不動産を所有している投資家は、次の確定申告までに取り扱いをどうするのか検討しなければなりません。
今後の対応は？海外不動産所得の損益通算に代わる節税スキーム
海外不動産の損益通算による節税スキームが封じられたことで、投資家の方は新たな節税策を考えていく必要があります。
続いて、海外不動産所得の損益通算に代わるおすすめの節税手法について詳しく見ていきましょう。
海外不動産の売却による譲渡益の控除
今回の税制改正では、減価償却費の損益通算が認められなくなった不動産について、売却時の譲渡益から減価償却費相当額を控除できるという記載もされています。
減価償却費の計上と比較するとメリットは小さいものの、物件売却時の譲渡所得税・住民税に関する負担額を軽減できるため、節税効果が全くないというわけではありません。
法人成りして引き続き海外不動産所得の損益通算を行う
今回の税制改正で海外不動産所得の損益通算ができなくなるのは、個人の投資家のみ。
法人では引き続き海外不動産所得の損益通算が可能となっているため、一定以上の所得がある場合は個人から法人に切り替えるのも1つです。
【法人向け】オペレーティングリース投資での損益通算に切り替える
現状、損益通算の規制がかけられたのは個人投資家のみですが、今後規制の動きが法人まで広がる可能性もゼロではありません。
法人でも海外不動産所得の損益通算ができなくなった場合に備え、今から別の節税スキームへの切り替えを検討しておくと良いでしょう。
海外不動産所得の損益通算に代わるおすすめの節税スキームとして、「日本型オペレーティングリース」という節税商品があります。
日本型オペレーティングリースとは、航空機・船舶・コンテナなどのリース資産の購入に出資を行う代わりに、リース料や売却益の分配を受ける仕組みのことです。
日本型オペレーティングリースでは海外不動産と同様、リース資産にかかる減価償却費を損益通算することができます。
数千万円から数億円という単位で減価償却ができることから、海外不動産と比較してより大きなタックスメリットを受けられるのが特徴。
また日本型オペレーティングリースの減価償却は「定率法」で計算されるため、出資初年度から2・3年目までの減価償却費が大きくなるのもポイントです。
出資初年度に出資額の70％～80％を減価償却できる商品もあり、突発的な利益の繰り延べ策として活用されています。
更に、日本型オペレーティングリースは事業承継との相性も良いです。
多額の減価償却費が計上され会社の評価（株価）が下がったところで株式移転を行えば、贈与税・相続税の節税効果を得られます。
また益金が入るタイミングと社長の退職を重ねることで、退職費用との相殺ができるといったメリットもあります。
まとめ
- 海外不動産は建物の価値が高いことから、日本の不動産よりも大きな節税メリットを得られる
- 2020年度の税制改正で、個人投資家に対する海外不動産所得の損益通算が認められなくなった
- 今後は海外不動産の売却や別の節税スキームへの切り替えといった対応が求められる
現状は法人であれば引き続き海外不動産所得の損益通算が可能ですが、今後の動きによってはこちらも封じられる可能性があります。
2021年度から規制のかかる個人投資家の方はもちろん、今後のリスクを踏まえ、企業の経営者など法人投資家の方も早めに節税スキームの見直しを行っておくと安心です。
