法人税の節税スキームの1つとして、海外不動産への投資があります。
この記事では、海外不動産投資の基本的な仕組みと節税効果、また税制改正による法人への影響などを解説。
海外不動産投資に代わるおすすめの法人税対策方法も紹介しているので、今後の節税策の参考にしてみてください。
AFP(日本FP協会認定) / MDRT成績資格会員(COT)
この記事の監修担当者：渋谷幸司
新卒で大手鉄鋼商社に入社。5年半、日本を支える鉄鋼企業と世界の橋渡しに尽力した後、2015年外資系大手生命保険会社に転職。転職後も前職のお客様を金融業の側面から支えたいという想いで奮闘した。
日々取り組んでいく中で、世界情勢の変化や、日本社会の制度改定、お客様の思考変化を察知し、自身の事業変革を決断。
2018年大手上場金融代理店に入社し、生命保険業においてはMDRT、COT成績資格会員と実績を伸ばしつつ、所属会社で扱っていないDC（確定拠出年金）などを自ら会社の枠を超えて代理店契約するなど勢力的に活動。現在は保険営業マン向けのセミナー講師を務め、「先生」として同業者から熱い信頼を受けている。
個別相談のご要望も承りますので、お気軽にお問い合わせください。
海外不動産投資を使った法人税の節税スキームとは
海外不動産を使った節税スキームは、主に利益の繰り延べ策として活用されてきました。
まずは、海外不動産投資がなぜ節税に効果的なのか、基本的な仕組みとメリットについて詳しく見ていきましょう。
減価償却費の計上による利益の繰り延べ
日本において不動産投資は事業の1つとして認められており、不動産にかかる税金・保険料・メンテナンス費用・減価償却費などの経費計上が可能です。
また不動産投資に関する経費は会社の損益との通算が可能なため、不動産投資によって損失が発生した場合は総所得金額から控除することができます。
これにより課税所得の圧縮ができ、結果として節税効果を得られるというのが不動産投資を使った節税の仕組みとなっています。
不動産投資は新築物件に対しても行えますが、基本的には中古物件が投資対象となることが多いです。
これは、新築物件よりも中古物件の方が短期間で多くの減価償却費を経費計上できるためです。
減価償却とは固定資産の購入費用を特定の期間で分割しながら経費にしていく仕組みのことで、不動産の場合は建物の部分に対して減価償却が行われます。
例えば木造建物の場合、日本での法定耐用年数は「22年」と定められています。
そのため新築の木造物件を購入した場合は22年にわたって減価償却が必要ですが、中古物件であれば以下の式を用いた簡便法による耐用年数の計算が可能です。
| 法定耐用年数の一部を経過した場合 | （法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20％ |
|---|---|
| 法定耐用年数の全部を経過した場合は | 法定耐用年数×20％ |
例として、築25年の建物を1億円（土地：8,000万円・建物：2,000万円）で購入する場合、耐用年数は「22年×20％＝4.4年」となり、4年間で2,000万円（1年あたり500万円）を減価償却できます。
実際には家賃収入などがあるため差引額の計上となりますが、それでも十分な節税効果を見込めるでしょう。
ポイントは日本と海外における価値の持たせ方の違い
ではなぜ国内の不動産よりも海外不動産への投資が人気なのかというと、日本と海外（アメリカ）では不動産における建物と土地の価値割合に大きな違いがあるからです。
日本では土地よりも建物の価値が低くなりやすく、不動産の価値割合としては建物が20％ほどになります。
一方アメリカでは建物の割合が70～80％ほどあるため、日本の中古不動産よりも更に大きな減価償却費を計上することができるのです。
先ほど例としてあげた築25年の建物が海外の物件だった場合、1億円の内訳は土地：2,000万円・建物：8,000万円となり、4年間で8,000万円（1年あたり2,000万円）を減価償却できます。
日本の中古物件を購入した場合と比べて単純計算で4倍の減価償却費を計上できることから、利益の繰り延べによる法人税の節税策として人気を集めてきたのです。
海外不動産は売却の面でもメリットがある
アメリカの木造建築は日本のものよりも寿命が長く、中古物件であっても価値が下がりにくいという点も海外不動産投資が人気となっている理由の1つです。
日本の場合、耐用年数を経過した物件は著しく価値が低下し、売却時にメリットを得られることはほとんどありません。
一方アメリカの物件は減価償却を終えたあとも購入時に近い金額で売却できるケースが多く、売却益を用いて新たな海外不動産へ投資するといった出口戦略も可能となるのです。
海外不動産投資の節税に規制！税制改正の内容
海外不動産投資による節税対策は個人・法人ともに広く活用されてきましたが、以前より「税負担の公平性を欠いている」として問題視されてきた手法でもありました。
そしてついに、2020年の税制改正で規制がかかり、海外不動産投資をしてもこれまでのような節税効果が得られなくなったのです。
続いて、税制改正で変更となった内容と、これによる法人企業への影響について詳しく見ていきましょう。
海外不動産の減価償却費を損益通算できなくなった
2020年度の税制改正大綱には、海外不動産投資を使った節税に関して以下のように記されています。
個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。
引用元：https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2020/20191220taikou.pdf
つまり、2021年分の確定申告以降は、海外不動産投資によって損失が発生した場合に、赤字分を損益通算することができなくなったということです。
例えばアメリカで築25年・建物価格8,000万円（減価償却費：年間2,000万円）の物件を購入し、家賃収入が年間500万円だった場合、これまでは差引額の1,500万円を給与所得などと損益通算することが可能でした。
しかし今後は損益通算が認められなくなるため、家賃収入の500万円と給与所得の全てが課税所得となります。
減価償却費を生じなかったものとみなすことで、海外不動産の売却時に発生する譲渡所得税を減額する代替策も組み込まれましたが、節税効果としては大きく薄れたといえるでしょう。
現時点で税制改正の影響を受けるのは個人投資家のみ
2020年度の税制改正において、海外不動産投資での節税が制限されたのは個人投資家のみとなっています。
そのため、法人企業では今後も引き続き海外不動産投資による節税スキームを利用することができます。
とは言え、個人投資家に対して制限がかかった以上、いずれは法人企業に対しても同様の制限がかかる可能性もゼロではありません。
現在海外不動産投資を行っている法人や、新たに海外不動産投資を検討している法人は、今後の税制改正の動向をこまめにチェックする必要があるでしょう。
また海外不動産投資での節税効果が得られなくなった場合に備え、海外不動産に代わる法人税の節税対策を見つけておくことも大切です。
不動産投資に代わるおすすめ法人税対策「日本型オペレーティングリース」
海外不動産投資に代わる法人税の節税スキームとして、日本型オペレーティングリースがあります。
ここからは、日本型オペレーティングリースの仕組みと期待できる法人税の節税効果について詳しく見ていきましょう。
日本型オペレーティングリースの仕組み
日本型オペレーティングリースとは、オペレーティングリース取引の仕組みに匿名組合という契約形態を組み合わせた投資商品のことです。
法人投資家は、オペレーティングリースで使用するリース資産の購入に出資することで、匿名組合で計上された損益の分配を受けられるのが基本的な仕組みです。
リース資産の種類は主に航空機・船舶・コンテナの3種類で、大まかな投資の流れは以下の通り。
（航空機リースの場合）
- リース会社が匿名組合を立ち上げ、法人投資家から航空機購入の資金を集める
- 法人投資家からの資金が不足している場合は金融機関から差額を借り入れる
- 出資金・借入金を使って航空機メーカーから航空機を購入する
- 購入した航空機で航空会社とリース契約を結び、リース会社がリース料を得る
- リース期間満了時に航空会社または市場が航空機を買い上げ、売却時の利益が法人投資家に分配される
リース期間中の資産は匿名組合の所有となり、匿名組合で計上された減価償却費は出資額に応じて各法人投資家へ分配されます。
法人投資家は分配された減価償却費を会社の損益と通算することで、課税所得を圧縮して節税することが可能です。
オペレーティングリース投資の節税効果
日本型オペレーティングリースでは航空機・船舶・コンテナといった物件を扱うことから、出資額によっては海外不動産よりも更に大きな減価償却費の計上が見込めます。
航空機・船舶・コンテナなどは定率法を用いて減価償却費を計算するため、出資初年度から数年の間で出資額の100％を損金算入できるのもポイント。
更に、オペレーティングリースは事業承継との相性も良く、タイミングを合わせることで株式移転にともなう贈与税・相続税の節税も可能です。
リース期間終了後に計上される利益は退職費用との相殺によって節税できるため、出口戦略を立てやすい点も人気の理由の1つです。
また海外不動産のように自社で修繕・メンテナンスを行う必要もありません。
1回の出資だけで大きな利益の繰り延べ効果を得られる節税手法となっているので、海外不動産投資からの移行をお考えの方は日本型オペレーティングリースの活用もご検討ください。
まとめ
- 海外不動産は日本の不動産よりも建物の価値が高く、短期間で大きな減価償却費の計上が可能
- 税制改正によって、海外不動産で出た赤字の損益通算が認められなくなった（個人投資家のみ）
- いずれ法人投資家にも同様の規制がかかる可能性を踏まえ、早めに代わりとなる節税策をチェックしておくことが大切
法人向けの節税手法には様々なものがありますが、投資商品の活用は利益が出過ぎたときの繰り延べ策として非常に有効な方法の1つです。
海外不動産だけでなく、日本型オペレーティングリースなども活用し、上手に法人税の節税を行ってくださいね。
