法人として不動産・マンション購入を行う場合は、収益と合わせて節税にも目を向ける必要があります。
この記事では、法人でマンション購入を行った場合の節税効果やメリット、注意点などを解説していきます。
高い節税効果を期待できるおすすめの手法も紹介しているので、資産運用や節税手法の選択でお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
生命保険協会認定FP(TLC) / 相続診断士 / MDRT成績資格会員(COT)
この記事の監修担当者：高橋進
新卒で大手百貨店に入社。食料品部では催担当、労働組合では執行役員を務め、接客販売と社内改善に貢献。グッドサービス賞受賞。
その後2013年、外資系大手生命保険よりヘッドハンティングを受け転職。各コンテストで入賞を果たし、個人保険全国3200人中4位特別表彰など業績を拡大。2015年大手上場金融代理店に入社。
MDRT、COT成績資格会員と実績を伸ばし、ワンストップで顧客のための金融サービスを展開する独立型資産形成アドバイザーとして、マネーセミナー講師をしながら、個人から法人、幅広く提案している。その後、非金融業界の会社経営などにも参画し、幅広い知識と経験を持つ。
個別相談のご要望も承りますので、お気軽にお問い合わせください。
法人でマンション購入を行う場合の節税対策とメリット
会社の事業の1つとして収益不動産を購入する場合や、社宅用にマンション購入をする場合など、法人名義で不動産・マンション購入を行うケースは珍しくありません。
また個人でマンション投資を行っているオーナーが、節税効果を高めるために法人化するケースもあります。
まずは、法人としてマンション購入を行うことで利用できる節税対策や期待できるメリットについて詳しく見ていきましょう。
所得税と法人税の税率差
まず、個人と法人では所得にかかる税金の割合が異なります。
個人にかかる所得税の割合は以下の通りです。
| 課税所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円 から 1,949,000円 | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円 | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円 | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円 | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円 | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円 | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
一方、法人にかかる法人税の割合は以下の通りです。
| 事業年度開始時期 | 800万円以下の部分 | 800万円超の部分 |
|---|---|---|
| 平成30年3月31日まで | 15％ | 23.4％ |
| 平成30年4月1日から平成31年3月31日まで | 15％ | 23.2％ |
| 平成31年4月1日以降 | 19％ | 23.2％ |
例えば、不動産事業のみを扱っている会社でマンション購入による家賃収入が年間1,000万円・経費が200万円だった場合、経常利益は800万円になります。
このとき、個人だと23％の税金がかかるのに対し、法人なら19％の税金で済むため、個人よりも節税効果が高くなると言えるでしょう。
減価償却費の経費計上
不動産やマンション購入をした場合は、建物に対して減価償却が行われます。
個人の場合は「強制償却」となり、毎年決められた金額を減価償却費として計上しなければなりません。
一方法人の場合は「任意償却」と呼ばれ、一定の範囲内で自由に減価償却費を決めることができます。
利益額に合わせて償却額を設定することで、法人税の節税を効果的に行える点もメリットの1つです。
不動産経営に関連する費用を経費化できる
法人として不動産・マンション購入を行うと、以下のような費用を経費として計上することが認められます。
- 管理費用
- 修繕積立金・修繕費
- 損害保険料
- 租税公課
- 減価償却費
- その他、不動産経営に伴って生じた費用（交通費・通信費など）
なお、法人の場合は不動産事業とその他の事業の損益を通算できるため、例えば不動産事業で赤字が出た場合でも、他の事業で黒字となっていれば相殺が可能です。
相続税対策になる
個人の場合、マンション購入によって得た収益を現金化して家族に分配する際、贈与税が発生します。
一方法人の場合、相続を受ける家族を会社の役員としておけば、役員報酬という形で分配できるのがポイント。
また家族に対して役員報酬を支払うことで、所得を分散させて1人あたりの所得税を抑える効果も期待できます。
赤字の繰り越しが認められる
法人であれば、マンション購入によって赤字が発生した場合、赤字額を最長で10年まで繰り越せる点も大きなメリットの1つです。
途中で経営が黒字化したとしても、繰越損失と相殺して利益を抑え、法人税を節税することができます。
法人のマンション購入にはデメリットもある
法人としてマンション購入を行うことで様々な節税効果を期待できますが、一方で以下のようなデメリットもあるという点に注意が必要です。
住宅ローンの利用ができない
銀行から融資を受けられる住宅ローンについては、個人の居住用物件を購入する場合にしか利用できません。
経営者が購入したマンションに住むという場合でも、他の部屋を社員に貸し出す場合は対象外となります。
法人の場合は住宅ローンの代わりに事業融資を受けることができますが、こちらは住宅ローンよりも金利が高いので注意しましょう。
不動産取得に伴う税金の支払い
不動産・マンション購入を行った場合は、以下のような税金がかかります。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 消費税
- 固定資産税 など
特に固定資産税などは毎年支払いが必要となるため、しっかりと節税対策を行って備える必要があります。
維持費用など定期的なキャッシュアウトが発生する
法人としてマンション購入を行うと関連費用を経費化できるというメリットがある一方、あまりに支出が大きいと経営を圧迫してしまう可能性がある点に注意が必要です。
不動産経営におけるリスクとしては、空室による収入減や維持費などのキャッシュアウトによる支出増などが挙げられます。
他の事業の黒字と合わせても損失が大きくなるような場合は倒産のリスクも出てきてしまうので、マンション購入は慎重に行うべきと言えるでしょう。
不動産・マンションの売却時の税額が高くなる可能性
減価償却を終えて不動産を売却するときには、譲渡税という税金がかかります。
個人の場合は所有期間が5年以上であるかどうかによって税率が変化し、5年以下（短期譲渡所得）の場合は約40％、5年超（長期譲渡所得）の場合は約20％となります。
一方法人の場合は期間に関係なく最高で約35％の税金がかかるため、5年より長く保有してから売却する場合は個人の方が有利である点に注意が必要です。
節税効果を重視するならオペレーティングリースもおすすめ
法人税の節税を目的として導入するのであれば、日本型オペレーティングリースもおすすめです。
こちらは従来のオペレーティングリース取引に匿名組合という契約形態を組み合わせることで投資商品化させたもので、航空機や船舶などの商品があります。
日本型オペレーティングリースでは、出資額に応じた減価償却費の分配を受けられ、数千万～数億円単位の節税を行うことが可能です。
またマンション購入と比べて初年度の損金算入割合が高く、また定期的なキャッシュアウトが発生しないなどのメリットがあります。
社宅が必要な場合など、節税以外の目的がある場合は不動産・マンション購入もおすすめですが、節税効果で選ぶならオペレーティングリースがおすすめです。
まとめ
- 法人としてマンション購入を行うと、減価償却費の計上や費用の経費化、相続税対策などのメリットがある
- 一方で、不動産にかかる税金の支払いが増えるため、中長期的な計画が必要
- 法人税の節税が目的の場合は、マンション購入よりもオペレーティングリース投資がおすすめ
法人名義でのマンション購入は、個人と比べて様々な節税メリットを受けられます。
しかし新たな税金がかかるといったデメリットもあるため、専門家などに相談してしっかりと比較・検討を行うことが大切です。
また法人税の節税だけが目的であれば、オペレーティングリースなど別の投資方法も検討してみると良いでしょう。
